Найбільші світові коворкінг-компанії починають закривати місця, які втрачають гроші, по всьому світу, що сигналізує про закінчення років розширення у найбільш гарячих секторах нерухомості.
Відступ відображає намагання зменшити витрати в той час, коли коронавірус зменшує попит на офісні приміщення, і, можливо, на роки вперед. Це також показує, як більші коворкінг-фірми, в гонці підписати якомога більше оренди та захопити частку ринку, переросли в розширення і стали обтяжені боргами та дорогими орендами.
Частка коворкінг-просторів, які закрилися, все ще невелика. За даними CBRE Group Inc, у першій половині року закриття складало лише 1,5% площі, яку займають компанії з гнучким офісом на 20 найбільших ринках США.
Скотт Хома, керівник відділу досліджень в брокерській діяльності JLL, каже, що вплив був незначним, частково тому, що деякі оператори змогли отримати допомогу з оренди, і тому, що закриття місць вимагає часу. Але за підрахунками JLL, приблизно із 4500 пунктів коворкінгу в США п’ята частина, або близько 25 мільйонів квадратних футів, швидше за все, закриє або змінить оператора.
IWG PLC, найбільша у світі фірма з гнучким офісом за кількістю місць, заявила, що нещодавно вона закрила 32 локації в першій половині цього року через пандемію коронавірусу. За словами виконавчого директора Марка Діксона, компанія планує закрити близько 100 локацій у другій половині року, або 4% від загальної площі.
У другому кварталі дохід компанії “Knotel”, яка надає в оренду офіси компаніям, зменшився приблизно на 20%, заявив генеральний директор Амол Сарва. Компанія планує відмовитись від 20% свого портфеля і викупила лізинг.
WeWork продовжує зусилля, що передували Covid-19, щодо припинення ряду договорів оренди, включаючи договір оренди площею 226 000 квадратних футів у Дюссельдорфі, Німеччина, який він підписав минулого року.
Закриття означають значний перелом для галузі, яка виникла як один з найбільш швидкозростаючих секторів комерційної власності. Протягом багатьох років оператори гнучких офісів забезпечували зростання частки нових договорів оренди в деяких найбільших містах світу, збільшуючи попит на комерційну нерухомість і збільшуючи прибуток орендодавців.
Коворкінг заманював масу молодих професіоналів, пропонуючи спільні, щільно упаковані офіси, де вони могли поспілкуватися за пивним бокалом після роботи. Але оскільки багато компаній продовжують працювати віддалено, і оскільки соціальна дистанція керує тими, хто повертається до офісів, привабливість коворкінгу значно зменшилась. Поширені звільнення та закриття бізнесу також загалом гальмують попит на офіси.
Тим не менш, компанії з гнучкими офісами досягли певного успіху в перегляді оренди та зниженні щомісячної орендної плати, орендодавці турбуються про заміну орендаря під час пандемії.
Керівники коворкінгів також заявляють, що в кінцевому підсумку галузь отримає вигоду від переходу на більш віддалену роботу та гнучкі графіки роботи, оскільки більша кількість компаній уникає великої, довгострокової оренди офісів і шукає менші площі ближче до місця проживання своїх працівників.
“Усі ми досить позитивно сприймаємо концепцію спільного робочого простору, ми виходимо з цього”, – сказав Шломо Сільбер, генеральний директор коворкінг-компанії Bond Collective у Нью-Йорку. “Але вихід із цього – це боротьба”.
Нещодавнє оголошення Google від Alphabet Inc. про те, що воно продовжить віддалену роботу принаймні до наступного літа, стало ще одним попереджувальним знаком. Багато компаній підписують членство в коворкінгу терміном до року, і якщо вони не розраховують скоро повернутися до офісу, то з меншою ймовірністю продовжать свої угоди.
Для коворкінг-компаній відмова від оренди може бути складною і дорогою. Ми, наприклад, WeWork, підписуємо договори оренди через спеціальні організації, але, як правило, надаємо корпоративні гарантії або акредитиви на частину зобов’язань з оренди. Це означає, що материнська компанія готується до виплат, навіть якщо вона закриває місце.
У деяких випадках договори оренди WeWork включають зобов’язання орендодавців витратити великі кошти на площу, і компанія змогла частково вийти з оренди, відмовившись від цього зобов’язання.
Наприклад, Columbia Property Trust, під час нещодавнього звіту про прибутки, заявила, що компанія виплатила 18,7 мільйона доларів за забудову приміщення WeWork на Манхеттені, погодившись скасувати оренду, яку вона підписала наприкінці 2018 року. Орендодавець також отримав 6,4 мільйонну виплату, сказав під час звіту генеральний директор Nelson Mills.
Але зусилля, спрямовані на закриття локацій, у ряді випадків призвели до напруженості між фірмами коворкінгу та орендодавцями. Власники нерухомості подали до суду на компанії Knotel, WeWork та інших за неоплачену оренду.
IWG використовувала банкрутство для виходу з орендних зобов’язань. Чотири одноцільові організації, створені для оренди та управління окремими місцями в Коламбусі, штат Огайо, Чикаго, Форт-Лодердейл, штат Флорида, та Чапел-Хілл, штат Північна Кароліна, нещодавно подали заяву про банкрутство в штаті Делавер, згідно із судовими записами.
Коворкінг-компанія використовує тип захисту від банкрутства, призначений для малого бізнесу та розширений згідно із Законом про турботи, свідчать записи. Хоча IWG є великою державною компанією, її одноцільові організації, які підписують договори оренди, набагато менші. Подання заявки на банкрутство за розділом 5 часто є швидшим і дешевшим, ніж більш відомий розділ 11, сказав Адам Штейн-Сапір, керуючий член Pioneer Funding Group, LLC, яка інвестує в вимоги до компаній, що збанкрутували.
Пан Діксон заявив, що подання заяв про банкрутство може дозволити суб’єктам господарювання одноосібно вийти з довгострокових лізингових зобов’язань у відповідь на одноразову пеню.
Пан Діксон сказав, що багато договорів оренди, які IWG підписує, були складені з високою орендною платою на піку ринку, а також з орендами, розташованими в міських центрах, де працівники залежать від громадського транспорту, який зараз не в позиціях через коронавірус. За його словами, приміські приміщення компанії працюють краще.
Автор Конрад Путзьє, WSJ.com