Від Америки до Нової Зеландії YIMBY просувають ринкові рішення
Співробітники Flannery навіть не мали веб-сайту до кінця серпня. Але судовий позов за участю фірми, вперше поданий до федерального суду в травні, виявив величезний обсяг її земельних володінь в окрузі Солано, який розташований приблизно за 60 миль (97 км) на північний схід від Сан-Франциско в Каліфорнії. Позов показав, що Фланнері зобов’язався придбати 140 об’єктів нерухомості на загальну суму понад 800 мільйонів доларів і платив значно більше, ніж ринкові ціни: цілих 15 000 доларів за акр за землю, оцінену податковими органами лише за десяту частину цієї суми. Вся схема охоплює 50 000 акрів, площа набагато більша, ніж власне Сан-Франциско.
Хто буде готовий заплатити стільки багато за, здавалося б, так мало?
25 серпня газета New York Times повідомила, що колишні анонімні власники Flannery Associates включають майже десяток титанів Силіконової долини. Серед них Майкл Моріц, колишній керівник Sequoia Capital, величезної компанії венчурного капіталу, і Рейд Хоффман, засновник LinkedIn, мережевої програми. Хоча наразі жодна земля не відведена під житлову забудову, планується, очевидно, побудувати місто з нуля. Його новий веб-сайт називається «Каліфорнія назавжди» з архітектурними малюнками сімей, які їдять на сонячних площах у середземноморському стилі. Це являє собою «бачення», каже Брайан Броко з Flannery Associates.
Ніде у світі нездатність побудувати достатню кількість житла не є такою очевидною, як у районі затоки Сан-Франциско. Основна причина цього зводиться до німбізму, або «не в моєму дворі», схильності місцевих жителів чинити опір новому розвитку. Зростаючий рух намагається це виправити. Таємні плани щодо нового міста в окрузі Солано — це лише одна з найбільш дивовижних напрямків їмбізму — зростаючого руху, який каже «так», а не «ні» розвитку.
Yimbys стверджують, що дефіцит житла здебільшого викликаний законами, які контролюють, хто може будувати що і де. Закони про зонування та планування, кажуть вони, настільки суворі, що будівництво нового житла в багатьох місцях є абсолютно незаконним, і майже в усіх воно повільне, важке та дороге. Приблизно за останнє десятиліття їмбізм поширився від економістів і кількох відданих активістів меншості до власного правдоподібного політичного руху з тисячами членів і відділень, що поширюються по країнах, включаючи Америку, Австралію, Великобританію та Нову Зеландію.
Не всі погоджуються на все. Yimby варіюються від лібертаріанських технічних типів до самоописаних соціалістів, таких як Джон Баутерс. Він велосипедний мер крихітного каліфорнійського міста Емерівілль, який дозволяє розвиток, оскільки це дає йому більше багатих людей для оподаткування. Проте всі поділяють одне переконання: потрібно будувати більше житла, особливо у найбільших і найдорожчих містах.
Будинок із соломи
В останні десятиліття ціни на житло випередили зростання доходів у розвиненому світі. Причин для цього багато. Процентні ставки впливають на те, скільки можуть собі дозволити покупці, як і зростання доходу. Зміна населення, культура та демографія впливають на попит, як і банківське регулювання, практика кредитування тощо. Але в основі всього цього лежить основна економічна логіка: там, де попит перевищує пропозицію нових будинків, ціни, як правило, зростають.
Згідно з даними, зібраними Джимом Глісоном, дослідником з Управління Великого Лондона, з початку тисячоліття кількість будинків в англомовних країнах менша порівняно з населенням, ніж в інших багатих країнах світу, і зростає повільніше. У період з 2000 по 2020 рік кількість будинків на кожні 100 осіб у Британії зросла з 43 до 44. В Америці – з 41 до 42, а в Австралії – з 40 до 41. У Новій Зеландії зростання населення випереджало будівництво, а кількість кількість будинків на 100 мешканців трохи впала до 38. У Франції, навпаки, у 2000 році цей показник уже становив 50, а до 2020 року зріс до 55; у Німеччині воно зросло з 47 до 52, а в Японії з 42 до 49.
Чим це пояснюється? На більшості ринків вищі ціни стимулюють пропозицію. Коли попит на автомобілі зростає, автовиробники відкривають більше заводів. Але всі багаті країни регулюють будівництво, не дарма. У той час як автомобіль можна виготовити і потім транспортувати майже куди завгодно, земля за своєю суттю є дефіцитним ресурсом, і здебільшого житло є цінним лише тоді, коли воно знаходиться поблизу робочих місць, громадських послуг та інфраструктури. Мало хто хоче жити поруч із очисною станцією; багато хто хоче жити біля великого парку. Планування покликане врахувати такі речі.
Оскільки робочі місця змінюються, стабільне співвідношення кількості житла до числа людей по всій країні може маскувати зростаючий дефіцит у найгарячіших місцевих економіках. У таких місцях, як Каліфорнія та Лондон, зарплати набагато вищі, ніж деінде в Америці та Британії, і зростали швидше за останнє десятиліття.
Але для працівників, які не володіють власністю, прибуток з’їдається вищою орендною платою. Результати, опубліковані в січні Національним бюро економічних досліджень, показують, що для працівників з дипломами, хоча життя у великому прибережному американському місті передбачає значну надбавку до заробітної плати, вища вартість життя означає, що в цілому вони забезпечені приблизно так само, якби вони жили в біднішому місті. Працівники з нижчою кваліфікацією набагато в гіршому стані, а це означає, що вони виїжджають, щоб звільнити місце.
Каліфорнійські yimby вказують на зламану систему. Населення штату скорочується, навіть якщо Каліфорнія створює величезну кількість добре оплачуваних робочих місць. Врахуйте, що середня місячна орендна плата за однокімнатну квартиру в місті Сан-Франциско становить 3007 доларів США, або 63%, від середнього заробітку дорослого американця, який працює повний робочий день, до сплати податків. І все ж цього року в районі затоки було видано дозволи на будівництво лише 4500 нових одиниць житла — порівняно з населенням ледь більше, ніж у Детройті, колишньому центрі Середнього Заходу. Район Остіна в Техасі, де проживає приблизно половина населення району затоки, побудував близько 20 000.
Каліфорнія намагається контролювати розвиток принаймні з 1970-х років. Скотт Вінер, сенатор штату, який представляє Сан-Франциско, каже, що щодо житла в штаті «правила вигадуються по ходу руху». Процес «займає роки і роки і є настільки хаотичним, що зрештою руйнує або повністю вбиває проект». Пан Вінер був одним із перших політиків yimby і розробив новий державний закон, sb35, який був прийнятий незабаром після того, як він вступив на посаду в 2017 році.
sb35 заохочує більший розвиток, змушуючи неохочу міську владу виконувати державні цілі. Вони існують десятиліттями, щоб сприяти новому житлу. Для Сан-Франциско (міста, а не всієї агломерації) юридична ціль — 82 000 будинків до 2031 року. Кількість фактично побудованих будинків на сьогоднішній день означає, що ціль виглядає надзвичайно недосяжною. Інші закони, прийняті паном Вінером та його союзниками, розширили права власників будинків на будівництво «допоміжних житлових одиниць», або квартир для бабусь, і обмежили мандати, які змушують забудовників надавати масу безкоштовних паркувальних місць у нових будинках.
Принаймні на вищих політичних рівнях їмбізм зараз є практично мейнстрімом у Каліфорнії. «Політика на підтримку житла – це політика на користь роботи», — написав у липні Лондон Брід, мер Сан-Франциско. Гевін Ньюсом, губернатор штату, пообіцяв побудувати 3,5 мільйона будинків під час своєї передвиборчої кампанії. По всьому штату такі політики беруть участь у дедалі гострішій законодавчій битві з місцевими політиками, такими як члени міської ради та керівники передмість, які, як правило, мають намір більше не будувати.
Їмбізму також багато в інших місцях. У Нью-Йорку цього року Кеті Хочул, губернатор штату, (безуспішно) запропонувала радикальне «збільшення зони», схваливши більшу щільність житлової забудови в певному районі. Вона стверджувала, що це дозволить побудувати ще 800 000 будинків протягом десяти років, головним чином дозволивши будувати більше квартир навколо залізничних станцій у передмістях Нью-Йорка. У Канаді П’єр Пуальєвр, який очолює опозиційну Консервативну партію, хоче, щоб федеральний уряд міг змусити муніципалітети дозволити будівництво житла. Обидві основні політичні партії Британії кажуть, що хочуть будувати більше будинків, безсумнівно, пам’ятаючи про вибори, які очікуються наступного року.
Проте будівництво житла залишається надзвичайно складним
Проблема, каже Браян Хенлон, співзасновник California yimby, групи тиску на житлове будівництво, полягає в тому, що «ми всі є спадкоємцями цієї англійської системи містобудування, яка є катастрофічною». У Великобританії перше широке регулювання прав землевласників на будівництво на своїй власності було введено Законом про містобудування в 1909 році, а потім різко розширено в 1947 році Законом про містобудування. В Америці закони про «зонування» були прийняті в більшості міських районів у 1920-х і 1930-х роках. «Коли Ірландія отримала незалежність, ми практично скопіювали все, що робила Велика Британія», — каже Роберт Толан, економіст із житлового будівництва в Дубліні. Це включало власну версію закону про планування в Ірландії в 1963 році. Нова Зеландія отримала свій закон про містобудування, названий на честь британського, у 1953 році.
У багатьох англомовних країнах, навіяні вікторіанськими турботами про «нетрі», закони про планування, як правило, віддавали перевагу окремим будинкам. Для міських планувальників, таких як Ебенезер Ховард, щільність вважалася схожою на скупченість. У переповнених промислових гарячих точках «зменшення зони» та розчищення нетрів використовувалися, щоб зрівняти з землею та розкинути міста силою. Письменник Джордж Оруелл скептично поставився до процесу:
«Якщо люди взагалі збираються жити у великих містах, вони повинні навчитися жити один на одному», — Джордж Оруелл
Але він зазначив, що багато робітників у Британії не «доброзичливо ставляться до квартир».
Сьогодні набагато менше громадян англомовних країн живуть у квартирах, ніж деінде. Зараз в Англії 80% людей живуть у будинках і лише 6% у квартирах у будинках висотою понад три поверхи. У Франції 44% людей живуть у квартирах, а не в будинках. У таких містах, як Дублін, Лос-Анджелес і Сідней, дороги закінчуються. При дозволеній законом щільності майже вся земля в межах помірного сполучення з центрами міст уже «вибудовано». Натомість нові підрозділи будуються в окремих містах, можливо, за 50 або 60 миль від центру, де мешканцям зазвичай доводиться важко їздити на роботу на машині. (У Великобританії ці робітники зазвичай перескакують «зелені пояси» навколо міст, у яких будівництво здебільшого незаконне.)
Минулого літа в Сан-Франциско будівництво коштувало в середньому близько 440 доларів за квадратний фут (цифра набагато вища, ніж в інших країнах Америки). Але будинки продавалися приблизно вдвічі дорожче. У південній Англії акр сільськогосподарської землі може коштувати 15 000 фунтів (19 000 доларів). Акр із дозволом на будівництво коштує щонайменше у 60 разів більше. Це означає, що надання дозволу розробникам на будівництво створює величезну кількість вартості одним розчерком пера. Але цього не відбувається, здебільшого тому, що через систему планування місцеві жителі та політичні групи зазвичай можуть блокувати будь-який розвиток. Правила, призначені для регулювання розвитку, такі як екологічні експертизи, консультації щодо проектування, вимоги щодо паркування тощо, насправді служать меті зупинити його.
Будинок з цегли
Німбізм має багато витоків. Найочевидніше, що домовласники хочуть захистити цінність своєї власності. Дозвіл на будівництво індивідуальних будинків лише на великих ділянках — свого роду зонування — є ефективним способом зупинити переїзд бідних людей у заможні квартали. В Америці в 1960-х і 1970-х роках стояли расистські мотиви, що лежали в основі прийняття зонування та його посилення.
У наш час люди частіше бояться, що нове житло погіршить трафік, або що їх вигляд буде зіпсований, або що нові сусіди будуть дратувати, або що комунальні послуги не будуть розширюватися, щоб задовольнити додатковий попит. Все це створює сильні стимули для існуючих мешканців організовуватися проти нової забудови. Навпаки, люди, які живуть у ще не збудованих будинках, не мають права голосу.
Навіть більшість yimbys не сперечаються з тим, що розробники повинні мати безмежне право будувати що завгодно та будь-де. У десятиліття після Другої світової війни цілі квартали були зруйновані надмірно старанними планувальниками в багатьох країнах. Але з тих пір маятник хитнувся занадто далеко в інший бік.
- У 2021 році в Бетнал-Грін на сході Лондона Верховний суд заблокував 291 будинок частково для порятунку тутового дерева.
- У Вашингтоні, округ Колумбія, на початку цього року наземну автостоянку, побудовану в 1960-х роках, було визнано невід’ємною частиною історичного банку, через що будь-які плани будівництва на ній підлягають жорсткій додатковій перевірці.
- У Дубліні, Ірландія, у січні будівництво майже 1600 будинків було заблоковано Верховним судом з різних причин. Але було зазначено, що цей крок захистив пару «вражаючих цегляних арок» від знесення.
Девід Брукман, німбі із Сан-Франциско, який є політологом у Берклі, припускає, що німбізм часто перемагає, незважаючи на величезні переваги будівництва. Це тому, що зацікавлені сторони проекту сперечаються про те, як поділитися цінністю, створеною завдяки дозволу. Деякі хочуть, щоб це було використано для субсидування доступного житла; деякі хочуть захисту навколишнього середовища; деякі хочуть красивіших будівель; деякі хочуть податок. «Кожна група вимагає занадто багато», — каже пан Брукман. Кінцевим результатом є те, що нічого не робиться, і всім стає гірше, підсумовує він.
Чи може Yimbyism допомогти? За останні роки будівництво житла в Каліфорнії зросло: минулого року в штаті було побудовано більше будинків, ніж будь-коли з 2008 року. Частково це завдяки скромним реформам yimby. В районі Лос-Анджелеса спостерігався бум будівництва додаткових житлових приміщень. Як правило, вони будуються в саду існуючого будинку. По всьому штату з 2017 року було дозволено близько 60 000, а в 2022 році вони становили кожен сьомий з усіх побудованих будинків; більшість із них було встановлено в районі Лос-Анджелеса.
Однак загальний обсяг будівництва все ще занадто низький, щоб зробити Каліфорнію знову справді доступною. Велике питання полягає в тому, чи можуть останні реформи спонукати більше. У травні штат Каліфорнія призначив Емерівілль, місто соціалістичного мера-велосипедиста, одним із лише 22 міст із 482, які офіційно «прихильні до будівництва житла», тобто він планує значно перевищити встановлені цілі щодо будівництва. . Місто, яке вклинилося між Берклі та Оклендом, приблизно за півгодини їзди від центру Сан-Франциско, пропонує дозволити будівництво 3687 нових будинків протягом наступних восьми років. Це приблизно одна нова одиниця на кожні дві існуючі одиниці. Але багато інших місць борються зі своїми законними вимогами планувати більше житла.
Зрозуміло лише те, що дозвіл на будівництво знижує орендну плату
Активісти вказують на одне місце, де це вже мало вимірний і великий ефект. У 2016 році парламент Нової Зеландії прийняв повну зміну зони міста Окленд. Результатом, за словами Раяна Грінуей-МакГреві, економіста з Університету Окленда, який проаналізував дані, стало значне збільшення будівництва.
Кількість нових будинків, які отримали дозвіл на будівництво, зросла з 2500 до 15 000 між 2010 і 2021 роками. Звичайно, як і багато інших країн, Нова Зеландія мала справу з наслідками світової фінансової кризи ще в 2010 році. Але в усьому У місті розумні багатоквартирні будинки, які можуть вмістити багато мешканців, швидко замінили вицвітаючі окремі будинки 1960-х років. Власники будинків побачили, що вартість їхньої землі зросла, оскільки тепер її можна реконструювати. Але вартість оренди окремого будинку впала, на відміну від решти Нової Зеландії.
Знадобиться багато, щоб скасувати десятиліття недопостачання. У Британії дослідження, опубліковане цього року аналітичним центром Centre for Cities, показує, що країні не вистачає 4,3 мільйона будинків порівняно з кількістю побудованих в інших європейських країнах. Дослідження, проведене в Америці в 2015 році, показало, що річна вартість обмеженої забудови в найбільших містах Америки становить понад 9% ВВП.
Але зі зростанням витрат зростають і потенційні вигоди від будівництва. Чи зможуть найбагатші технологічні інвестори Кремнієвої долини скористатися цим, ще невідомо. Мешканці округу Солано вже готуються дати відсіч «Каліфорнії назавжди». Більше політиків повинні дивитися на містера Баутерса в Емерівілі та наслідувати його приклад. Зі свого боку пан Баутерс просто бажає, щоб усі витрачали набагато менше часу на розмови та набагато більше на будівництво.
