Covid-19 побив Манхеттен. Нижча рента може все відновити

Ямоні Барі, менеджер з продуктів у Нью-Йорку, втратив роботу у фінансовій технологічній компанії на початку пандемії. Тож разом із дружиною та братом він вирішив спробувати свої сили у відкритті бізнесу.

Утрьох вони задумали запустити службу доставки їжі – індустрію, що розвивається в той час, коли ресторани були закриті. Вони розглядали місця навколо Квінсу та Брукліна. На їх подив, найкращі пропозиції можна було знайти через річку, на Манхеттені.

Вони помітили місце у модному районі Нижній Іст-Сайд, де раніше працювало місце з лапшою рамен, перш ніж воно закрилося на початку пандемії Covid-19. Орендна плата була настільки низькою, що барі вирішили, що вони можуть дозволити собі керувати справжнім “сидячим” рестораном, а не просто доставкою. Вони відкрили “М’ясо та хліб” у січні, подаючи страви американської кухні під впливом різноманітних кухонь Нью-Йорка.

Вони досі не можуть повірити угоді, яку уклали зі своїм орендодавцем: п’ятирічна оренда із щомісячною орендною платою 5500 доларів. Це було ледве вдвічі менше, ніж заплатив попередній орендар, а чотири місяці були безкоштовними.

• “Ми не очікували, що він скаже” так “, чесно кажучи, з цим місцем на Манхеттені”, – сказала Хадіджа Барі, дружина пана Барі.

На початку пандемії захмарні цінності житлової та комерційної нерухомості зробили Манхеттен недоступним для багатьох. Три десятиліття зростання цін майже на всі типи власності зробили район в основному місцем, де працювали великі компанії та жили заможні люди.

Після року економічних зупинок та інших змін, спричинених Covid-19, орендна плата за магазини, квартири та робочі площі Манхеттена була знижена до найнижчих цін за останні роки. Це вже залучає нові малі підприємства та мешканців та може змінити характер найбільш ексклюзивного району міста.

Зниження цін є симптомом економічного стресу, і це шкодить фінансам Нью-Йорка, що залежить від податків, пов’язаних з нерухомістю, приблизно на половину його податкових зборів. Падіння доходу від орендної плати, якщо воно буде стабільним, призводить до зниження податкових оцінок з часом.

Пандемія зашкодила багатьом невеликим магазинам і ресторанам міста, змусивши їх закритись. Манхеттенський бізнес також бореться з різкими втратами доходів від туризму, розваг та працівників в офісах. Торік, лише з 1 березня по 31 серпня, у Нью-Йорку 7100 підприємств назавжди закрились, повідомляє Yelp Inc.

Водночас відкрилися нові підприємства. За даними Бюро перепису населення США, зібраними Федеральним резервним банком Сент-Луїса, штат Нью-Йорк в цілому побачив найбільшу кількість нових підприємств, започаткованих минулого року з 2007 року. Роздрібний лізинг у Нью-Йорку за кількістю угод все ще нижчий за рівень до пандемії. Але, оскільки орендодавці демонстрували гнучкість, кількість щомісячних угод у лютому була більш ніж удвічі нижчою від попередньої весни, за даними CoStar Group.

Тим часом середня орендна плата за квартири в Манхеттені впала на 12% минулого року, повідомляє Moody’s Analytics.

Протягом багатьох років доходи багатьох сімей не йшли в ногу з витратами на нерухомість на Манхеттені. За даними Moody’s Analytics, середня орендована квартира в Манхеттені з 1990 року зросла приблизно на 230% і досягла піку в 4751 долар у 2019 році. Цей показник у доларах втричі перевищував середній показник по країні.

За цей період середній дохід домогосподарств у країні зріс на 114%, повідомляє Moody’s Analytics.

У 1990 р. Середній дохід домогосподарств на Манхеттені був приблизно однаковим із середнім показником по країні. До 2019 року він був приблизно на 40% вищим після наступних років зростання заробітної плати та напливу випускників коледжів.

Зниження пандемії та втрата робочих місць призвели до злиднів деяких домогосподарств Манхеттена, але частково завдяки федеральній допомозі загальний дохід домогосподарств на Манхеттені не прогнозував падіння в 2020 році, повідомляє Moody’s Analytics.

Відродження великих міст у країні за останні десятиліття спричинило попит на квартири та офіси Манхеттена, тоді як відсутність будівництва офісів на Манхеттені після кризи заощаджень та позик тримала пропозицію, заявив Віктор Каланог, керівник комерційних економіка нерухомості в Moody’s Analytics. Це призвело до підвищення орендної плати.

Зовсім недавно забудовники збудували ряд розкішних веж-квартир через коридор у центрі міста, відомий як Ряд мільярдерів, змінивши знаковий горизонт Манхеттена та кинувши довгі тонкі тіні на південно-західний кут Центрального парку. Багато з цих веж обслуговували багатих мешканців міста, які в більшості випадків залишали свої квартири порожніми.

Нью-Йоркський девелопер, пов’язаний з Кос., створив Хадсон-Ярдс, багатофункціональне місто, в межах міста поблизу річки Гудзон, яке обслуговує переважно заможних. У ньому є багатомільйонні резиденції, магазини, що продають європейські товари розкоші, та клуб продуктів та вин, призначений лише для членів, прикрашений старовинними принтами Belle Époque.

Елітні магазини та ресторани міста також постраждали під час пандемії, оскільки заможні люди покинули місто, а деякі вежі розкішних квартир мають багато вакансій.

• Нью-Йорк “збагатився, і став менш цікавим, особливо на Манхеттені”, сказав Фред Вілсон, співзасновник нью-йоркської венчурної фірми Union Square Ventures. “Зниження орендної плати, особливо якщо вона буде стабільною, буде приголомшливим для роздрібної торгівлі на вулиці та ресторанів”.

Цілком можливо, що ціни на оренду на Манхеттені довго не залишатимуться такими низькими. Багато нових роздрібних договорів оренди включають щорічне підвищення, яке дозволить наблизити орендну плату до рівня 2019 року через пару років, стверджують брокери. Деякі орендодавці підписують короткострокову оренду або утримують місце від здачі, роблячи ставку, що вони зможуть знайти нових орендарів за вищою орендною платою після відновлення економіки. Вражаючі вигідні ціни на оренду квартир можуть бути пов’язані з одноразовими поступками, такими як періоди безоплатної оренди.

Але нова популярність дистанційної роботи може допомогти підтримувати нижчі комерційні та житлові ставки оренди. Багато компаній заявляють, що їм потрібно менше офісних приміщень, тоді як більше домогосподарств відкрито для того, щоб переїхати далі від Манхеттена.

Тим часом знижки цін залучають нових мешканців, в той же час дозволяючи існуючим обмінятися на більшу площу та кращі зручності. У лютому кількість підписів на оренду житла в районі була найвищою за цей місяць з тих пір, як Miller Samuel Inc. почала відстежувати їх у 2008 році, заявив оцінювач нерухомості та консультант.

Ешлі Велі – одна з новачків. Генеральний менеджер мебльованої квартири компанії Zeus Living, вона зі своїм чоловіком покинула Квінз і переїхала до батьків у Нью-Джерсі після удару Covid-19. “Ми були там пару місяців і дуже сумували за містом”, – сказала пані Велі.

Коли подружжя вирушило на полювання на будинки в Манхеттені, на свій подив вони знайшли двокімнатну квартиру в Верхньому Іст-Сайді за 4015 доларів на місяць, лише на 100 доларів більше, ніж орендна плата за попередню меншу квартиру в Квінсі. “Нас, як і багатьох людей, заважали ціни, які ми могли отримати на Манхеттені”, – сказала вона.

• Швейцарський інвестиційний радник Alpha Leonis Partners AG достроково відкриває офіс у Нью-Йорку, зокрема, щоб скористатися недорогою нерухомістю.

“Це просто пришвидшилось і змусило нас сказати:” Добре, зараз настав час це зробити “, – сказав головний виконавчий директор компанії Девід Пінкертон. Компанія близька до підписання дворічної оренди невеликого приміщення біля площі Юніон-сквер за орендною платою, нижчою за рівні, попередні Covid.

Ряд роздрібних торговців на Манхеттені вирішили закрити свою компанію, постраждавши від втрат продажів під час пандемії та, в деяких випадках, високої орендної плати за договори оренди, які вони підписали в минулому.

Розкішний універмаг “Нейман Маркус” закрив своє блискуче флагманське місце “Хадсон-Ярдс” в рамках процедури банкрутства. Минулого року дизайнерський роздрібний торговець Century 21 заявив, що закриє всі свої магазини. Bed Bath & Beyond пішли з місця на Верхньому Іст-Сайді.

• Агнес Канга, колишня партнерка виробника одягу, минулого року почала шукати приміщення для власного бутику одягу. У жовтні, коли орендна плата впала майже наполовину, вона відкрила магазин на розі Лексінгтон-авеню та Східної 70-ї вулиці на Верхньому Іст-Сайді, одному з найбагатших кварталів Манхеттена.

З закриттям універмагів пані Канга сказала, що сподівається, що це дозволить процвітати таким маленьким магазинам, як у неї. “Я думаю, що бутики – вони оживуть”, – сказала вона.

Вона вважає свою оренду на 3500 доларів на місяць за перший рік вигідною, особливо після отримання позики від адміністрації малого бізнесу в розмірі 80 000 доларів. Пані Канга підписала дворічну оренду, на надзвичайно короткий термін, яку вона хотіла. Її брокер Джеймс Фамуларо з Meridian Capital Group заявив, що орендодавці ніколи не уклали б подібну угоду в 2019 році. “Вони могли б подумати, що це марна трата часу”, – сказав він.

• Марк Бачер намагається прорватися на ринок ресторанів Манхеттена вже десять років. Співвласник Medium Rare Restaurant Group, який володіє трьома закусками із стейк-фріт у районі Вашингтона, округ Колумбія, заявив, що йому виставляють ціни за межі району. “Був момент, коли певні райони Нью-Йорка просто стали … це було божевілля”, – сказав він. «І просто немає можливості, щоб будь-яка розумна ділова людина відкрила бізнес, платячи 150 доларів за долар за оренду. Ви не можете вижити “.

Зараз містер Бахер шукає привабливі та недорогі приміщення в Челсі, Грінвіч-Вілледж та Мідтауні, шукаючи свій форпост на Манхеттені. Власники будівель пропонують поступки, такі як дворічна безкоштовна оренда на 10-річну оренду, а в деяких випадках ефективна орендна плата приблизно на 50% нижча, ніж до пандемії, сказав він.

Менш дорога нерухомість також рятує давніх орендарів Манхеттена, чиї дні у їхніх кварталах здавались незліченними до того, як відбулася пандемія. У районі одягу в центрі міста приплив технологічних компаній допоміг збільшити орендну плату та витіснив багатьох виробників одягу, що торгують торговими марками в районі. За звичним сценарієм група інвесторів у 2019 році придбала 100-річну будівлю, де працювали десятки швейних фірм, які в основному використовували свої приміщення як виставкові зали. Новий власник повідомив, що їх оренда не буде продовжена, щоб зробити шлях для перепланування.

• “Дуже важко було знайти новий будинок для цих людей, оскільки орендна плата в цьому районі була набагато вищою, ніж те, що люди звикли платити”, – сказав їх брокер нерухомості Еван Марголін з Savills Inc.

Однак протягом останнього року пан Марголін зміг знайти нові приміщення поблизу свого старого місця для ряду швейних компаній – в деяких випадках за оренду на 25% нижче рівня допандемічного.

Для родини, що керує “М’ясом і хлібом”, новий бізнес нагадує про час, коли Манхеттен був більш доступним. Пан Барі та його брат Азізул іммігрували як діти з родиною з Бангладеш і виросли в Нижньому Іст-Сайді у 1980-х роках, перш ніж переїхати до Бронкса, де житло було дешевшим.

Після підписання договору оренди ресторану пан Барі показав дружині, де він ходив до школи та парк, де він колись грав. “Це просто додало ще один зміст, – сказала пані Барі, – повернутися, знову частиною громади”.