Зростання іпотечних ставок ускладнює прийняття рішення про покупку чи оренду

Витрати на купівлю та оренду швидко зросли, але іпотечні платежі є найвищими за всю історію порівняно з орендною платою

• Що охолодження ринку житла може означати для інфляції та покупців житла

Незважаючи на прогнози щодо охолодження ринку житла в 2022 році, ціни на житло в США все ще досягають рекордних значень, навіть незважаючи на стрімке зростання іпотечних ставок в останні місяці. Діон Рабуен з WSJ пояснює, що стимулює попит, свідчить про уповільнення на горизонті та що це може означати для економіки.

Покупці житла більше відчувають зростання цін, ніж орендарі

Середній місячний іпотечний платіж був майже в півтора рази більшим, ніж середній щомісячний розмір орендної плати у другому кварталі, що є найбільшою різницею в записах, починаючи з 2009 року, згідно з даними, відстежуваними Асоціацією іпотечних банків, галуззю торгова група.

---

Ціни на житло та орендна плата стрімко зросли за останні півтора року. Але зростання відносної вартості покупки є в основному результатом додаткових відсотків, які сплачують покупці, коли вони фіксують іпотечні кредити за найвищими ставками за останні роки.

---

Відповідно до опитування Freddie Mac, середня 30-річна фіксована іпотечна ставка цього тижня зросла до 5,66%, що майже вдвічі більше, ніж роком раніше. Ця зміна стала шоком для багатьох покупців, оскільки низькі відсоткові ставки за останні кілька років започаткували період більшої доступності та залучили багатьох покупців, які вперше з’явилися на ринку.

---

У четвертому кварталі 2020 року середні виплати за іпотечними кредитами та запитувана орендна плата в основному дорівнювали трохи менше 1200 доларів США. Відтоді орендна плата зросла на 10% до 1314 доларів США в червні, згідно з даними Бюро перепису населення, тоді як іпотечні платежі зросли на 58% до 1893 доларів США, згідно з даними MBA іпотечних заявок. Співвідношення між ними становило 1,44.

«Коефіцієнт є чудовим показником для домогосподарств, які вирішують: орендувати чи купувати?», — сказав Едвард Зайлер, економіст з житлового будівництва MBA.

За деякими показниками житло є найменш доступним за останні десятиліття, тому що зростання ставок стикалося зі стрибком цін на житло. Оскільки інфляція вражає всі аспекти повсякденного життя, вищі витрати на купівлю заохочують деяких потенційних покупців скуштувати кулю та продовжувати орендувати житло, навіть якщо їхні орендодавці вимагають більше грошей.

---

Раніше цього року Мелісса Сіані та її родина уклали контракт на купівлю новозбудованого будинку у Форні, штат Техас, але дату завершення було відкладено на кілька місяців тому, коли їм потрібно було переїхати з Алабами. Вони відмовилися від покупки та вирішили орендувати. Хоча їхня орендна плата більша, ніж вони очікували платити, вона все одно менша, ніж їхні іпотечні платежі, сказала пані Сіані.

«Поєднання цін на будинки та відсоткових ставок — це ускладнює собі це дозволити», — сказала вона про покупку житла. Її родина планує залишитися в Техасі близько трьох років. «Я сподіваюся, що ринок трохи заспокоїться для нашого наступного кроку», — сказала вона.

У четвертому кварталі 2020 року середні виплати за іпотечними кредитами та запитувана орендна плата в основному дорівнювали трохи менше 1200 доларів США.

---

Зниження доступності тисне на ринок житла. Згідно з аналізом Redfin, близько 16% покупців, які мали контракт на придбання житла в липні, відмовилися від нього. Зростання цін на житло сповільнилося в червні, а продажі існуючих будинків падають протягом кількох місяців.

«Клієнти, з якими я працював, могли б дозволити собі дорожче житло за нижчими відсотковими ставками, — сказала Хізер Круаяї, агент з нерухомості Redfin у Джексонвіллі, штат Флорида. — Оскільки відсоткові ставки зросли, їх вигнали з дому, який вони хотіли».

Алек і Ешлі Ксенакіс повернулися до оренди, принаймні тимчасово, коли в серпні переїхали до Тусона, штат Аризона. Вони продали свій будинок у районі Денвера, але виявили, що придбання будинку за такою ж ціною обійдеться на понад тисячу доларів дорожче на місяць, тому що процентні ставки дуже зросли після того, як вони отримали іпотеку нижче 3% минулого року.

Тож вони підписали договір оренди на дев’ять місяців таунхаусу, після чого у них є можливість продовжувати щомісячну оренду. Вони планують придбати будинок в середньому за 400 000 доларів, що нижче за 600 000 доларів, за які вони продавали. Але вони не дуже поспішають.

«Ми будемо платити більше за відсотки, але я не думаю, що ставки будуть такими високими завжди», — сказав пан Ксенакіс.

Проблеми з доступністю можуть дещо зменшитися. За даними MBA, середній платіж за іпотечним кредитом у липні впав до 1844 доларів США, і це може продовжуватися, якщо ціни на житло та ставки по іпотеці будуть помірними. Крім того, середня вартість іпотечного кредиту для покупців у 25-му процентилі, що є пропорційним показником для тих, хто вперше купує житло, і зазвичай купує дешевше житло, все ще нижча за середню вартість орендної плати, незважаючи на те, що зростає разом з рештою ринку.

---

Багато американців все ще в хорошому становищі для покупки, навіть якщо їм доведеться скоротити свої бюджети, щоб компенсувати вищі витрати на іпотеку. Споживачі накопичували заощадження протягом пандемії та отримували надбавки до зарплати, оскільки гарячий ринок праці дав працівникам більше можливостей вимагати їх.

Вони можуть міркувати, що вищі витрати на покупку виправдані, частково тому, що іпотечні платежі зазвичай заблоковані на багато років вперед, тоді як орендна плата з часом зростає, сказав пан Зайлер.

«Люди почали погоджуватися зі ставками, — сказав Сем Полланд, старший кредитний спеціаліст Intercoastal Mortgage LLC у Потомаку, штат Меріленд. — Це вже не боротьба чи боротьба з людьми».